BGH klärt Verjährung von Vergütungsansprüchen aus Bauträgerverträgen

Stuttgart – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem von der LBBW Immobilien-Development GmbH geführten Revisionsverfahren am 7. Dezember 2023 entschieden, dass der Vergütungsanspruch des Bauträgers gegenüber Erwerbern gemäß § 196 BGB und damit nach zehn Jahren verjährt. Damit hat der BGH eine Frage geklärt, die seit der Schuldrechtsreform im Jahr 2002 in der Literatur und von den Gerichten kontrovers beurteilt wurde. Prozessbevollmächtigte der LBBW Immobilien-Development GmbH waren Klaus-Dieter Schick, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Rechtsanwaltskanzlei CMS Deutschland, sowie Dr. Peter Wessels als Vertreter beim BGH.

Auffassung des OLG Karlsruhe: Bauträgerverträge unterliegen Regelverjährung

Das OLG Karlsruhe hatte die Klage, gerichtet auf Bezahlung der letzten Rate aus einem Bauträgervertrag, wegen Verjährung abgewiesen. Begründet wurde dies damit, dass ein Bauträgervertrag sowohl werkvertragliche als auch kaufvertragliche Elemente enthält, wobei bezüglich der Schlussrate die werkvertragliche Komponente im Vordergrund stünde. Somit sei die dreijährige Regelverjährung gemäß § 195 BGB anzuwenden und nicht die Sondervorschrift des § 196 BGB, wonach Ansprüche auf die Übertragung von Grundstückseigentum sowie die Gegenleistung nach zehn Jahren verjähren. Das OLG Karlsruhe hatte die Revision zugelassen.

BGH: Vergütungsansprüche des Bauträgers unterfallen Verjährung des § 196 BGB

Der BGH hat im aktuellen Urteil darauf hingewiesen, dass eine rechtliche Aufteilung des Anspruchs allenfalls dann in Betracht komme, wenn die Parteien des Bauträgervertrages ausdrücklich eine solche vereinbaren. Im Übrigen verdränge § 196 BGB als speziellere gesetzliche Regelung die Vorschrift des § 195 BGB. Dass der Erwerber Eigentum an der Immobilie erwerben könne, sei für diesen von zentraler Bedeutung. Würde der Vergütungsanspruch des Bauträgers vor Übertragung des Eigentums verjähren, könnte der Bauträger die Eigentumsübertragung verweigern. Die Situation, dass ein auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie gerichteter Vertrag somit nicht beendet werden könne, gelte es hingegen zu vermeiden. Der BGH verweist insoweit auf die Gesetzesmaterialien zu § 196 BGB.

Rechtssicherheit für Bauträger

Für einen Bauträger bedeutet die Entscheidung einerseits Rechtssicherheit. Das Urteil wird andererseits möglicherweise zu einer Entlastung der Gerichte führen. Bislang war ein Bauträger, um rechtssicher zu agieren, gehalten, innerhalb von drei Jahren verjährungshemmende Maßnahmen gegen einen Erwerber zu ergreifen, auch wenn diesem wegen Mängeln noch ein Zurückbehaltungsrecht zustand.

Das Aktenzeichen des BGH lautet VII ZR 231/22.

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