CMS European Real Estate Deal Point Study 2023: Europäischer Immobilieninvestmentmarkt 2022 trotz vielversprechendem Start volatil

Berlin – Laut der aktuellen European Real Estate Deal Point Study der internationalen Wirtschaftskanzlei CMS gingen die Gesamtinvestitionen auf dem europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um rund 14 Prozent zurück und beliefen sich auf 248 Milliarden Euro.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 erholten sich die Märkte von der Covid-19-Pandemie, was zu einer Vielzahl von Transaktionen und Gesamtinvestitionen in diesem Zeitraum führte, die das Rekordniveau des Jahres 2020 erreichten. In der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2022 führten die stark gestiegenen Finanzierungskosten jedoch zu einem vorsichtigen Investitionsverhalten und damit zu einem Rückgang des Gesamtinvestitionsniveaus in Europa. Besonders ausgeprägt war der Rückgang im vierten Quartal 2022. In dieser Periode brachen die Investitionen im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 um 57 Prozent auf rund 47 Milliarden Euro ein.

Der CMS-Report zeigt in den einzelnen europäischen Ländern sehr unterschiedliche Investitionstrends, wobei Italien (+25 Prozent), Spanien (+29 Prozent) und Belgien (+177 Prozent) im Jahr 2022 ein höheres Investitionsvolumen als noch im Jahr zuvor verzeichneten. In Frankreich (+1 Prozent) blieb das Investitionsniveau ähnlich hoch wie im Vorjahr, während in Deutschland (-16 Prozent) und dem Vereinigten Königreich (-19 Prozent) ein Rückgang zu verzeichnen war.

„Die Volatilität des europäischen Immobilienmarktes im Jahr 2022 macht deutlich, dass die Investoren, angesichts der sich ständig ändernden wirtschaftlichen Bedingungen, aufmerksam und anpassungsfähig bleiben müssen. Die anhaltende Unsicherheit auf dem Markt hat jedoch ein günstiges Umfeld für Käufer geschaffen, da sie beim Kauf von Immobilien hohe Rabatte aushandeln können“, erläutert Dr. Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS Deutschland und Mitautor der Studie. „Auch in diesem Jahr sind die Immobilieninvestitionen weiter zurückgegangen. In der ersten Hälfte des Jahres 2023 gab es eine deutliche Zurückhaltung bei den Investoren. Einer der Hauptgründe dafür ist das stetig steigende Zinsumfeld. Bislang gibt es keine Anzeichen für eine Trendwende, sodass die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt."

Die CMS-Analyse des Immobilienmarktes im Jahr 2022 zeigt folgende Haupttrends:

• Die Nachfrage nach Büroimmobilien steigt wieder an. Nach dem Rekordtief von 2021 (19 Prozent) ist das Interesse der Investoren an diesem Segment wieder gestiegen und der prozentuale Anteil stieg auf 24 Prozent. Damit sind Büroimmobilien neben Wohnimmobilien die begehrteste Assetklasse in Europa.
• Auf Investitionen in Wohnimmobilien entfällt ein Marktanteil von 24 Prozent. Damit waren sie die begehrteste Assetklasse bei den von CMS beratenen Transaktionen. Wohnimmobilien sind besonders beliebt, da sie stabile Erträge erwirtschaften und daher für Investoren gerade in unsicheren Zeiten attraktiv sind.
• Der Großteil der Immobilieninvestitionen entfiel auf internationale Investoren. Ihr Anteil war mit 54 Prozent fast genauso hoch wie im Vorjahr (55 Prozent). Nationale Käufer, deren Investitionen 46 Prozent ausmachten, hatten den Markt aufgrund der Covid-19-Pandemie noch bis 2020 dominiert. Dieser Trend hat sich nun nach der Aufhebung der pandemiebedingten Reisebeschränkungen leicht zugunsten internationaler Investoren umgekehrt.
• Anhaltend starker Wunsch nach Sicherheit auf Seiten der Verkäufer. Der Anteil der Transaktionen, bei denen Maßnahmen ergriffen wurden, um sicherzustellen, dass der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, blieb mit 70 Prozent auf dem Rekordniveau des Vorjahres 2021.
• Bei den vertraglichen Verjährungsregelungen konnten die Käufer häufiger für sie günstige Konditionen aushandeln. Zum einen haben die Parteien häufiger als zuvor die Geltung der käuferfreundlichen gesetzlichen Verjährungsregeln vereinbart. Andererseits wurden im Jahr 2022 häufig Verjährungsfristen von mehr als 24 Monaten vereinbart, während der Anteil der kurzen Verjährungsfristen von bis zu 18 Monaten leicht zurückgegangen ist.
• Deutliche Zunahme von verkäuferfreundlichen Haftungsbeschränkungen. De-minimis- und Basket-Klauseln wurden 2022 deutlich häufiger vereinbart (52 Prozent beziehungsweise 42 Prozent) und setzen damit auch in käuferfreundlicheren Zeiten den Marktstandard. Dies entspricht einem Anstieg der De-minimis-Klauseln um acht Prozent und der Basket-Klauseln um zehn Prozent bei den von CMS im vergangenen Jahr durchgeführten Transaktionen. Interessanterweise war die Zahl der Transaktionen mit Vereinbarungen über Haftungsbeschränkungen in Osteuropa besonders hoch, einschließlich De-minimis-Klauseln (70 Prozent), Basket-Klauseln (52 Prozent) und Caps (75 Prozent) – ein Trend, der seither das Wachstum des Segments in ganz Europa vorantreibt.

Die CMS European Real Estate Deal Point Study 2023 umfasst über 2.500 Transaktionen im Zeitraum von 2010 bis 2022. Die detaillierte Studie ermöglicht es CMS, wichtige Markttrends zu identifizieren und Mandanten im dynamischen Umfeld des europäischen Immobilienmarktes effektiv zu beraten.

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