CMS European Real Estate Deal Point Study 2022: Immobilieninvestmentmarkt bleibt stabil, während die Käufer bei der vertraglichen Risikoverteilung weiter aufholen

• Logistikimmobilien sind beliebter denn je
• Nachfrage internationaler Investoren erreicht mit 55 Prozent der Transaktionen ein Rekordhoch, wobei die meisten internationalen Investoren weiterhin aus Europa stammen
• Erhöhtes Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer auch im Jahr 2021: Anteil der Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert werden, erreicht ein weiteres Rekordhoch
• Käuferfreundlicher Trend bei der vertraglichen Risikoverteilung setzt sich fort

Stuttgart – Der europäische Immobilieninvestmentmarkt scheint sich im Jahr 2021 weitgehend von den Folgen der COVID-19-Pandemie erholt zu haben. Im Vergleich zum pandemiegeplagten Vorjahr stiegen die Gesamtinvestitionen um rund 15 Prozent auf etwa 270 Milliarden Euro und erreichten damit wieder das Vorkrisenniveau.

Logistikimmobilien haben sich im vergangenen Jahr besonders gut entwickelt, da sie aufgrund ihrer stabilen Erträge und des anhaltenden Wachstums des Online-Shoppings in den Blickpunkt der Investoren gerückt sind. Auch die Nachfrage internationaler Investoren stieg 2021 wieder an, wobei innereuropäische Transaktionen die Regel waren. Die Zahl der Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert wurden, erreichte 2021 ein neues Rekordhoch. Bei der Vertragsgestaltung setzte sich der käuferfreundliche Trend fort, was sich insbesondere in einem Rückgang der De-minimis- und Basket-Klauseln sowie der Caps widerspiegelt.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse der CMS European Real Estate Deal Point Study 2022. Für die jüngste Ausgabe dieser Studie über den europäischen Immobilientransaktionsmarkt hat die internationale Wirtschaftskanzlei CMS mehr als 2.200 Immobilienverträge, bei denen sie von Anfang 2010 bis Ende 2021 in europäischen Ländern beraten hat, systematisch ausgewertet und bewertet. Die Transaktionen sind nach den Assetklassen Büro, Handel, Logistik, Wohnen und Sonstige kategorisiert.

„Das europäische Investitionsvolumen blieb 2021 stark. Das lag zum einen an den anhaltend guten Kreditbedingungen und zum anderen an den weiterhin fehlenden renditebringenden Alternativen. Die im Jahr 2021 weiter steigende Inflation wirkte sich auch auf die Entwicklung des Immobilienmarktes aus und führte zu einem erhöhten Kapitaldruck für die Investoren“, erklärt Dr. Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS Deutschland. „Wie sich die Immobilieninvestitionen im Jahr 2022 entwickeln werden, bleibt abzuwarten, nicht zuletzt wegen des Krieges in der Ukraine“, so Zerr weiter.

Logistikimmobilien sind beliebter denn je

Büroimmobilien waren 2021 trotz aller Unsicherheiten im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie eine beliebte Assetklasse, auch wenn einige Marktanteile an Logistik und Wohnen verloren gingen. Der in den Vorjahren beobachtete leichte Abwärtstrend bei den von CMS begleiteten Bürotransaktionen setzte sich dennoch fort: Ihr Anteil sank von 30 Prozent im Jahr 2020 auf 19 Prozent. Der Grund für den rückläufigen Anteil der Transaktionen im Bürosegment dürfte in der Kombination aus dem Mangel an verfügbaren Core-Immobilien und der aktuellen Unsicherheit über die Auswirkungen hybrider Arbeitsformen auf die Nachfrage nach Büroflächen liegen.

Die Assetklassen Wohnen und Logistik hingegen waren 2021 mit einem Marktanteil von jeweils 23 Prozent besonders beliebt, verglichen mit 22 Prozent beziehungsweise 19 Prozent im Jahr 2020. Einer der Schlüsselfaktoren für diese Entwicklung waren die stabilen Erträge von Wohn- und Logistikimmobilien, die für Investoren besonders attraktiv sind. Logistikimmobilien profitierten zudem vom anhaltenden Wachstum des Online-Shoppings, das zuletzt durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundene Schließung von Einzelhandelsgeschäften angekurbelt wurde, was zu einem erhöhten Bedarf an Liefer- und Verteilzentren führte.

Hohe Nachfrage von internationalen, vor allem innereuropäischen, Investoren

Internationale Investoren waren im vergangenen Jahr wieder aktiver: Auf sie entfielen 55 Prozent der Transaktionen im Jahr 2021, gegenüber 43 Prozent im Jahr 2020. Im Jahr 2020 hatten es internationale Investoren noch schwer, nicht zuletzt wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Die damit verbundenen Reisebeschränkungen führten dazu, dass viele internationale Investoren gezwungen waren, ihre geplanten Transaktionen zu verschieben. Der Immobilienmarkt scheint sich im vergangenen Jahr von diesen Auswirkungen erholt zu haben. Mit 55 Prozent der Transaktionen, an denen ausländische Investoren beteiligt waren, wurde ein neuer Rekord erzielt. Diese ausländischen Investoren stammten jedoch überwiegend aus Europa; die Zahl der interkontinentalen Transaktionen blieb 2021 unter dem Niveau vor der Pandemie.

Verkäufer suchen Sicherheit

Das verstärkte Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer war auch im Jahr 2021 bemerkbar. Der Anteil der Transaktionen, bei denen Maßnahmen ergriffen wurden, um sicherzustellen, dass der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, stieg 2021 weiter an. In mehr als zwei Dritteln der Fälle (70 Prozent) wurde den Verkäufern eine Sicherheit gewährt. Diese Entwicklung knüpft an die des Jahres 2020 an, in dem sich bereits ein verstärkter Wunsch nach Sicherheiten seitens der Verkäufer abzeichnete (Absicherung in 64 Prozent aller Transaktionen). Im Zeitraum von 2015 bis 2018 wurden dagegen in weniger als 50 Prozent aller Transaktionen Sicherheiten vereinbart. Das aktuell hohe Absicherungsniveau ist unter anderem auf ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen; die oft unsicher waren, wie es mit der Zahlungsfähigkeit des Käufers weitergeht.

Käufer holen bei der vertraglichen Risikoverteilung weiter auf

Die Käufer konnten bei der vertraglichen Risikoverteilung weiter aufholen. Der Anteil der Transaktionen mit verkäuferfreundlichen De-minimis-Klauseln und Basket-Klauseln (das heißt Klauseln, die einen Schwellenwert oder eine Mindestgrenze für Gewährleistungsansprüche des Käufers vorsehen) stagnierte beziehungsweise ging im Vergleich zu den Vorjahren etwas zurück. Im Vorjahr wurden, nach einem spürbaren Rückgang, in 44 Prozent (De-minimis-Klauseln) beziehungsweise 41 Prozent (Basket-Klauseln) der Fälle Vereinbarungen zur Haftungsbeschränkung getroffen. Der Anteil der Verträge mit einer Basket-Klausel ging 2021 weiter zurück auf 32 Prozent. Wie im Jahr 2020 war eine De-minimis-Klausel in 44 Prozent der untersuchten Transaktionen enthalten. Ein ähnlicher Trend war bei den vertraglich vereinbarten Haftungsobergrenzen zu beobachten. Während der Anteil der Transaktionen mit einem Cap in den Jahren bis 2018 teilweise deutlich über 60 Prozent lag, sank der Anteil der Vereinbarungen mit einer vertraglich vereinbarten Haftungsobergrenze leicht von 56 Prozent im Jahr 2020 auf 50 Prozent. CMS-Partner Zerr erklärt: „Der rückläufige Trend bei Vereinbarungen zur Haftungsbeschränkung zeigt, dass sich die Käufer häufiger als in den Vorjahren durchsetzen konnten. Der Trend zu zunehmend verkäuferfreundlichen Klauseln scheint damit gebrochen zu sein.“

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