CMS European Real Estate Deal Point Study 2021: Pandemie hinterlässt Spuren im europäischen Investmentmarkt für Immobilien

• COVID-19-Pandemie führt zu einem veränderten Interesse der Investoren an den einzelnen Assetklassen – Logistik- und Wohnimmobilien besonders beliebt
• Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer steigt: Anteil an Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert werden, auf Rekordhoch
• Käufer holen bei der vertraglichen Risikoverteilung weiter auf

Stuttgart – Die COVID-19-Pandemie hat auf dem europäischen Investmentmarkt Spuren hinterlassen. Das Investitionsvolumen war rund 23 Prozent niedriger als im vorangegangenen Rekordjahr 2019. Vor allem einkommenssichere und nur geringfügig durch die Pandemie betroffene Objekte standen im Fokus der Käufer. Ein Rekordhoch gab es bei der Anzahl der Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert wurden. Der Trend zu eher käuferfreundlichen Regelungen setzte sich weiter fort. Das sind die wichtigsten Ergebnisse der CMS European Real Estate Deal Point Study 2021. Für die aktuelle Auflage der Studie zum europäischen Immobilientransaktionsmarkt hat die internationale Wirtschaftskanzlei CMS mehr als 1.900 eigenbetreute Immobilienverträge aus europäischen Ländern von Anfang 2010 bis Ende 2020 systematisch untersucht und ausgewertet.

„Das Investmentvolumen befindet sich, trotz des verzeichneten Rückgangs, auf hohem Niveau. Grund sind die anhaltend guten Kreditbedingungen sowie der Mangel alternativer Kapitalanlagen. Dennoch wird die Corona-Pandemie den Markt auch 2021 beeinflussen“, erklärt Dr. Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS Deutschland. „Die Investoren gewöhnen sich zwar allmählich an die veränderten Umstände, sind im ersten Quartal 2021 aber weiterhin zögerlich bei Investments. Die weitere Entwicklung der Immobilieninvestments wird maßgeblich vom weiteren Verlauf der Pandemie abhängig sein und darf mit Spannung verfolgt werden“, so Zerr weiter.

Investoren setzen auf Einkommenssicherheit

Die COVID-19-Pandemie führte zu einem veränderten Interesse der Investoren an einzelnen Assetklassen. Im Fokus der Käufer standen vor allem einkommenssichere Objekte und solche, die nur geringfügig durch die Pandemie betroffen waren. Besonders beliebt waren Logistik- und Wohnimmobilien.

Büroimmobilien blieben die stärkste Anlageklasse in Europa, ihr Anteil sank jedoch auf ein Rekordtief von 30 Prozent. Die Nachfrage nach Handelsimmobilien blieb auf einem konstant niedrigen Niveau (15 Prozent). Besonders stark entwickelten sich Logistikimmobilien. Sie erreichten mit 19 Prozent einen neuen Höchstwert. Der Anteil der Investitionen in Spezialimmobilien, wie Hotels, sank deutlich ab (14 Prozent). Auch Wohnimmobilien waren bei Investoren beliebt, ihr Anteil stieg auf 22 Prozent.

„Die Daten spiegeln deutlich die Corona-Effekte wider. Vermehrte Arbeit im Homeoffice, Geschäftsschließungen im Einzelhandel sowie Schließungen von Hotels machen diese Assetklassen unattraktiv für Investoren. Demgegenüber locken Logistikimmobilien, die aufgrund des Wachstums im Onlinehandel ohnehin stark nachgefragt werdensowie Wohnimmobilien mit Einkommenssicherheit“, erklärt CMS-Partner Zerr.

Verkäufer sichern Zahlungsverpflichtungen der Käufer ab

Während der Pandemie machte sich ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer bemerkbar. Der Anteil an Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert wurden, stieg auf ein Rekordhoch von 64 Prozent. In den Vorjahren wurde noch bei weniger als 50 Prozent sämtlicher Transaktionen eine Absicherung vereinbart.

Dieses hohe Absicherungsniveau beruht auf dem durch die Pandemie gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer, die häufig über die zukünftige Solvenz des Käufers im Ungewissen waren. Bei den Sicherungsmitteln verloren sowohl die Bankbürgschaft (17 Prozent) als auch das Notarkonto (10 Prozent) an Beliebtheit. In einer Vielzahl von Fällen leistete der Käufer hingegen eine Anzahlung (29 Prozent). In neun Prozent der Transaktionen wurde von der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung Gebrauch gemacht.

Vertragliche Risikoverteilung: Käufer holen im verkäuferfreundlichen Markt auf

Bei der vertraglichen Risikoverteilung konnten die Käufer 2020 weiter aufholen: In einem weiterhin sehr verkäuferfreundlichen Marktumfeld erzielten Käufer, häufiger als in den Jahren zuvor, für sie günstige Vertragsregelungen.

Im Rahmen der Gewährleistung wurden zugunsten der Käufer wieder häufiger Garantien vereinbart. Der Anteil der Verträge mit individuellen Haftungsregelungen stieg auf 75 Prozent an. Dabei war es gängige Praxis, sowohl subjektive als auch objektive Garantien vorzusehen.

Der Anteil an Transaktionen mit verkäuferfreundlichen Haftungsbeschränken, wie De-minimis- und Basket-Klauseln sowie Caps, sank 2020 leicht unter das Vorjahresniveau ab. Der jahrelange Aufwärtstrend bei haftungsbeschränkenden Vereinbarungen wurde damit etwas eingebremst und die Käufer konnten häufiger als zuvor für sie günstigere Vertragsregelungen aushandeln.

Auch bei den vertraglichen Verjährungsregelungen machten die Käufer Boden gut: Im Jahr 2020 wurden vermehrt Verjährungsfristen von 18 bis 24 Monate vereinbart, während der Anteil kurzer Verjährungsfristen von bis zu 18 Monaten leicht abgefallen ist.

Nationale Investoren auf dem Vormarsch

Internationale Investoren hatten es 2020 schwer. Nachdem seit 2017 die Mehrheit der Deals durch internationale Verkäufer getätigt wurde, sank ihr Anteil 2020 wieder ab (43 Prozent) und die Aktivität nationaler Investoren nahm zu. Während der Anteil nationaler Investoren 2018 noch 48 Prozent betrug, wurden 2020 57 Prozent der Immobilien-Investments von nationalen Investoren getätigt.

In der Vergangenheit änderten sich die Mehrheitsverhältnisse von nationalen und internationalen Investoren mehrfach deutlich: Dominanz nationaler Investoren in den Jahren 2010 und 2012 sowie 2015 und 2016, deutliche Mehrheit von internationalen Investoren im Jahr 2014 und 2018. CMS-Anwalt Zerr erklärt: „Die aktuelle Entwicklung fügt sich in die wellenförmige Bewegung der letzten Jahre ein. Dennoch dürfte die Abnahme der Investments ausländischer Käufer im letzten Jahr insbesondere auf pandemiebedingte Gründe, wie die Erschwerung von Objektbesichtigungen während des Lockdowns, zurückzuführen sein.“

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