CMS European Real Estate Deal Point Study 2018: Immobilieninvestments in einem Verkäufermarkt auf rekordverdächtigem Niveau

• Nachfrageüberhang sorgt für weiterhin starke Verhandlungsposition der Verkäufer.
• Investoren setzen bei der Suche nach höheren Renditen auf Spezialimmobilien.
• Gute Wirtschaftslage unterstützt optimistische Prognose für Immobilienanlagen.

 

Stuttgart – Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beflügeln das kräftige Wachstum am europäischen Immobilienmarkt. So erreichte das Investmentvolumen 2017 mit 234 Milliarden Euro fast Rekordniveau und lag sieben Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere die positive Entwicklung des Arbeitsmarkts und die günstige Verbraucherstimmung erweckten Vertrauen bei den Immobilienanlegern. Unsicherheitsfaktoren, wie der bevorstehende Brexit, Handelskriege sowie mögliche Zinsanstiege, machten sich indes kaum bemerkbar.

Die Verkäufer hatten dank des Nachfrageüberhangs auf dem Immobilieninvestmentmarkt und des weiter bestehenden Mangels an alternativen Investmentmöglichkeiten in 2017 erneut eine starke Verhandlungsposition. Diese konnten sie für die Vereinbarung verkäufergünstiger Regelungen in den Kaufverträgen nutzen. Die dominierende Anlageklasse stellten dabei unverändert Büroimmobilien dar. Aufgrund historisch niedriger Renditen standen jedoch alternative Assetklassen zunehmend im Fokus der Investoren.

Das sind die Ergebnisse der CMS European Real Estate Deal Point Study 2018. Die internationale Anwaltskanzlei CMS wertete dazu die Kaufverträge von über 1.350 Transaktionen auf dem europäischen Immobilieninvestmentmarkt aus, bei denen sie zwischen Anfang 2010 und Ende 2017 in insgesamt 14 Ländern beratend tätig war.

„Diese vierte Ausgabe unserer Deal Point Study zeigt einen europäischen Immobilienmarkt mit nach wie vor hoher Investmenttätigkeit“, sagt Dr. Volker Zerr, Partner in der Real Estate & Public Group bei CMS in Deutschland. „Hohe und weiter steigende Preise sind typische Merkmale eines Verkäufermarktes. Unsere detaillierte Analyse der Kaufverträge zeigt, wie die Verkäufer ihre starke Verhandlungsposition dazu nutzten, vorteilhafte Vertragsbedingungen durchzusetzen.“

Steigende Nachfrage nach Spezialimmobilien

Büroimmobilien waren 2017 erneut die stärkste Anlageklasse, auf die rund 40 Prozent aller Transaktionen entfielen. Da der Nachfrageüberhang für kräftige Preisanstiege und niedrige Renditen bei Büroimmobilien sorgte, interessierten sich die Investoren jedoch verstärkt für Spezialimmobilien, darunter Hotels, Serviced Apartments, Studentenwohnheime und Pflegeimmobilien, welche Aussicht auf höhere Renditen bieten. Mit 14 Prozent der Markttransaktionen erreichten alternative Assets eine neue Höchstmarke, nachdem ihre Bedeutung bereits in den vorigen Jahren kontinuierlich zugenommen hatte.

Auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist im Jahr 2017 deutlich angestiegen. Ihr Marktanteil wuchs von vier Prozent auf 14 Prozent an. Ein wichtiger Faktor hierbei war der anhaltende E-Commerce-Trend, der für einen weiter steigenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen sorgte.

„Dieser steigende Bedarf war vor allem für Projektentwickler und Value-Add-Investoren interessant, die im Jahr 2017 auf dem Logistikimmobilienmarkt besonders aktiv waren“, erklärt Dr. Dirk Rodewoldt, Leiter der Real Estate & Construction Group bei CMS.

Verkäufermarkt spiegelt sich in Vertragspraxis wider

Die Verkäufer waren 2017 erneut in einer starken Verhandlungsposition. Dies hat sich insbesondere in einem gestiegenen Anteil verkäuferfreundlicher Haftungsregelungen niedergeschlagen. Deutlich über die Hälfte der untersuchten Kaufverträge (56 Prozent) enthielten eine haftungsbeschränkende De-minimis-Klausel. Die ebenfalls haftungsbeschränkenden Basket-Klauseln wurden 2017 erstmals bei der Hälfte aller Transaktionen vereinbart. 2010 enthielten nur 14 Prozent der untersuchten Verträge eine Basket-Klausel. Auch sogenannte Caps, die eine vertragliche Maximalhaftung des Verkäufers festlegen, erreichten im Jahr 2017 mit 66 Prozent den höchsten Anteil im Untersuchungszeitraum. Schließlich lässt sich die verkäufergünstige Marktstimmung auch an dem weiter gestiegenen Anteil kurzer Verjährungsfristen von nur sechs bis 18 Monaten ablesen.

Die Verkäufer scheinen jedoch zuversichtlich zu sein, wenn es um die Bonität der Käufer geht. So wurden 2017, wie bereits in den beiden vorigen Jahren, bei mehr als der Hälfte der Verträge (52 beziehungsweise 53 Prozent) keine vertraglichen Regelungen zur Absicherung der Zahlungsverpflichtungen des Käufers getroffen. In den Jahren 2013 und 2014 lag dieser Wert noch deutlich niedriger bei 39 beziehungsweise 44 Prozent. Ein maßgeblicher Faktor für diese Entwicklung ist die hohe Präsenz finanzstarker institutioneller Investoren auf Käuferseite.

Internationale Investoren stärker vertreten

Vor allem die große Aktivität von Investoren aus Fernost hat dafür gesorgt, dass im Jahr 2017 häufiger ausländische als nationale Investoren als Käufer registriert wurden. Dies war im Untersuchungszeitraum bislang nur einmal der Fall, im Jahr 2014 standen bei 53 Prozent aller Transaktionen internationale Investoren auf Käuferseite. Während nationale Investoren 2015 (53 Prozent) und 2016 (66 Prozent) vorne lagen, behielten internationale Investoren 2017 mit 51 Prozent knapp die Oberhand.

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